Ситуация на рынке офисных помещений серьёзно влияет не только на рынок недвижимости, но и на инвестиционные трасты недвижимости (REIT) и финансовый рынок в целом. Резкое падение прибыли и стремительное распространение удалённого формата работы в условиях пандемии коронавируса заставляют предприятия задуматься о пересмотре офисных площадей. Как будет меняться спрос на офисные здания?Офисные помещения – крупнейший сектор рынка недвижимости
Пандемия коронавируса продолжает наступление на экономику. Растёт уровень безработицы, снижается процент занятости. Попробуем спрогнозировать тенденции рынка офисной недвижимости и динамику спроса на офисные помещения с учётом сложившейся ситуации.
Офисные здания – крупнейший сектор инвестиций на рынке недвижимости. По даннымАссоциации секьюритизации недвижимого имущества (ARES), в конце мая 2020 года на офисные здания приходилась основная доля J-REIT (японских инвестиционных трастов недвижимости) – 41%, что намного больше остальных составляющих – торговые помещения (17,4%), логистика (16,7%) и жильё (14,2%). Это одна из причин значимости воздействия перспектив рынка офисных площадей на рынок недвижимости.
Ряд прогнозов о последствиях пандемии коронавируса на рынок офисной недвижимости основывается на ситуации после банкротства Lehman Brothers, однако воздействие пандемии качественно отличается от влияния мирового финансового кризиса. Кризис, спровоцированный банкротством Lehman Brothers, начался с финансового сектора, где работает значительная часть офисных работников, и распространился на остальные сферы. Коронавирус ударил по сфере обслуживания – общепиту, туризму, розничной торговле и транспортным перевозкам, то есть отраслям, где доля офисных работников сравнительно невелика. Поэтому непосредственное воздействие пандемии на рынок офисной недвижимости было незначительным.
Удалённая работа и социальная дистанция
С учётом вышеизложенного тенденции рынка офисной недвижимости следует рассматривать как в краткосрочной (1 год), так и в средне- и долгосрочной перспективе после ликвидации пандемии.
В краткосрочной перспективе сокращение числа приходящих в офис сотрудников, вызванное распространением удалённой работы, может отрицательно сказаться на уровне спроса на офисную недвижимость. Однако необходимость соблюдения социальной дистанции подразумевает увеличение зоны, выделяемой каждому сотруднику, и это может стать фактором развития спроса. Таким образом, в краткосрочной перспективе плюс на минус даёт ноль. Избежать снижения спроса на офисы в результате падения уровня занятости не удастся, однако переход на удалённую работу вряд ли сыграет решающую роль. Аналогичная тенденция прослеживается в сфере лизинга офисной недвижимости. Текущие переговоры об аренде аннулируются или замораживаются, однако к расторжению уже заключённых контрактов прибегает лишь незначительное число клиентов.
На данный момент предприятия сконцентрировались на мерах по борьбе с коронавирусом, однако в средне- и долгосрочной перспективе они намерены крайне осторожно подходить к решению вопроса об аренде офисных площадей, принимая во внимание такие факторы, как состояние дел на фирме и изменения, происходящие в компании и во внешнем мире.
Часть ИТ-компаний и венчурных предприятий полностью переходят на удалённую работу и уже расторгают контракты на аренду помещений. Однако незначительный объём площадей, занимаемых такими клиентами, неспособен серьёзно повлиять на рынок в целом. В ближайшие месяцы, возможно в течение года, большинство предприятий не будет принимать радикальных решений по арендуемым площадям, расторгая или заключая контракты, поэтому на рынке офисной недвижимости ожидается стагнация.
Доля пустых помещений
Обратимся к графику из «Трёхлетнего прогноза арендной платы и доли пустых помещений в 5 центральных районах Токио (офисные здания с площадью не менее 165 м2/этаж), первый квартал 2020 года», составленного Институтом исследований коммерческой недвижимости.
За текущий период показатель доли пустых помещений упал до 0,6%, обновив исторический минимум, однако в течение ближайшего года ожидается резкое повышение показателя на 3,7 пункта. Прогноз на первый квартал 2021 года – 4,3%, 2022 года – 4,4%, 2023 года – 4,8%. По данным экономического прогноза НИИ NLI от 19 мая 2020 года, фактический уровень ВВП в апреле-июне значительно сократится, однако начиная с третьего квартала (июль-сентябрь) в экономике ожидается положительная динамика. Это сдержит рост показателя пустых площадей в следующем году, и начиная с первого квартала 2021 года он будет колебаться на уровне 4-4,5%. Это позволит локализовать воздействие кризиса на арендную плату в предстоящие 3 года. Ожидаемый средний уровень арендной платы – около 79 200 йен за квадратный метр.
Сохранение доли пустых помещений на уровне 4% позволит избежать удара по рыночной конъюнктуре, нанесённого 8%-м показателем во время мирового финансового кризиса. Во второй половине 2020 года влияние пандемии на экономику ослабнет, и со второго квартала 2021 года следует ожидать восстановления спроса на офисную недвижимость.
Площадь новых офисов – один из факторов, влияющих на баланс спроса и предложения. В нынешнем году этот показатель останется на высоком уровне - 759 000 м2, однако в 2021 и 2022 годах не превысит 330 000 м2. В 2023 году впервые с 2003 года ожидается резкое повышение до 990 000 м2. Судя по графику, баланс спроса и предложения стабилизируется в следующем году, а в 2023 году появление новых предложений не ограничится первым кварталом. Это может спровоцировать рост показателя пустых площадей и значительно снизить стоимость арендной платы.
Гибридный стиль работы
Удалённый формат займёт прочную позицию в качестве одного из стилей работы в посткоронавирусном обществе. Обратите внимание, что речь идёт лишь об «одном из стилей», и решение о степени его внедрения будет приниматься каждым предприятием. На выбор стиля работы повлияют такие факторы, как уровень ИТ-грамотности и корпоративная культура в широком смысле этого слова. ИТ-компании могут полностью перейти на работу на дому, а некоторые предприятия вернутся в режим работы до пандемии. Думаю, что большинство компаний будет формировать оптимальный для себя гибридный стиль работы, предусматривающий частичное сохранение удалённого формата.
Главное, чтобы опыт работы вне офиса сохранился в памяти всех сотрудников. Работа на дому сопровождалась определённым дискомфортом, однако люди наконец-то задумаются о смысле поездок в офис в переполненных электричках, а также командировок и визитов к партнёрам, на которые тратится немало времени.
Это никак не повлияет на значимость непосредственного общения. Многие наверняка уже ощутили неудобство и ограниченность такого неотъемлемого элемента удалённой работы, как онлайн-собрания. Однако развитие ИКТ (информационно-коммуникационных технологий) и постепенное привыкание пользователей помогут решить проблему существующего дискомфорта.
В средне- и долгосрочной перспективе произойдёт пересмотр ролей и функций офисных помещений. На данный момент содержание этих изменений остаётся неясным, однако не приходится сомневаться, что именно они приведут в движение спрос на офисную недвижимость в постковидном обществе.