edo_tokyo (edo_tokyo) wrote,
edo_tokyo
edo_tokyo

Categories:

Спрос на офисную недвижимость в постковидной эпохе

Ситуация на рынке офисных помещений серьёзно влияет не только на рынок недвижимости, но и на инвестиционные трасты недвижимости (REIT) и финансовый рынок в целом. Резкое падение прибыли и стремительное распространение удалённого формата работы в условиях пандемии коронавируса заставляют предприятия задуматься о пересмотре офисных площадей. Как будет меняться спрос на офисные здания?
Офисные помещения – крупнейший сектор рынка недвижимости
Пандемия коронавируса продолжает наступление на экономику. Растёт уровень безработицы, снижается процент занятости. Попробуем спрогнозировать тенденции рынка офисной недвижимости и динамику спроса на офисные помещения с учётом сложившейся ситуации.
Офисные здания – крупнейший сектор инвестиций на рынке недвижимости. По даннымАссоциации секьюритизации недвижимого имущества (ARES), в конце мая 2020 года на офисные здания приходилась основная доля J-REIT (японских инвестиционных трастов недвижимости) – 41%, что намного больше остальных составляющих – торговые помещения (17,4%), логистика (16,7%) и жильё (14,2%). Это одна из причин значимости воздействия перспектив рынка офисных площадей на рынок недвижимости.
Ряд прогнозов о последствиях пандемии коронавируса на рынок офисной недвижимости основывается на ситуации после банкротства Lehman Brothers, однако воздействие пандемии качественно отличается от влияния мирового финансового кризиса. Кризис, спровоцированный банкротством Lehman Brothers, начался с финансового сектора, где работает значительная часть офисных работников, и распространился на остальные сферы. Коронавирус ударил по сфере обслуживания – общепиту, туризму, розничной торговле и транспортным перевозкам, то есть отраслям, где доля офисных работников сравнительно невелика. Поэтому непосредственное воздействие пандемии на рынок офисной недвижимости было незначительным.
Удалённая работа и социальная дистанция
С учётом вышеизложенного тенденции рынка офисной недвижимости следует рассматривать как в краткосрочной (1 год), так и в средне- и долгосрочной перспективе после ликвидации пандемии.
В краткосрочной перспективе сокращение числа приходящих в офис сотрудников, вызванное распространением удалённой работы, может отрицательно сказаться на уровне спроса на офисную недвижимость. Однако необходимость соблюдения социальной дистанции подразумевает увеличение зоны, выделяемой каждому сотруднику, и это может стать фактором развития спроса. Таким образом, в краткосрочной перспективе плюс на минус даёт ноль. Избежать снижения спроса на офисы в результате падения уровня занятости не удастся, однако переход на удалённую работу вряд ли сыграет решающую роль. Аналогичная тенденция прослеживается в сфере лизинга офисной недвижимости. Текущие переговоры об аренде аннулируются или замораживаются, однако к расторжению уже заключённых контрактов прибегает лишь незначительное число клиентов.
На данный момент предприятия сконцентрировались на мерах по борьбе с коронавирусом, однако в средне- и долгосрочной перспективе они намерены крайне осторожно подходить к решению вопроса об аренде офисных площадей, принимая во внимание такие факторы, как состояние дел на фирме и изменения, происходящие в компании и во внешнем мире.
Часть ИТ-компаний и венчурных предприятий полностью переходят на удалённую работу и уже расторгают контракты на аренду помещений. Однако незначительный объём площадей, занимаемых такими клиентами, неспособен серьёзно повлиять на рынок в целом. В ближайшие месяцы, возможно в течение года, большинство предприятий не будет принимать радикальных решений по арендуемым площадям, расторгая или заключая контракты, поэтому на рынке офисной недвижимости ожидается стагнация.
Доля пустых помещений
Обратимся к графику из «Трёхлетнего прогноза арендной платы и доли пустых помещений в 5 центральных районах Токио (офисные здания с площадью не менее 165 м2/этаж), первый квартал 2020 года», составленного Институтом исследований коммерческой недвижимости.

За текущий период показатель доли пустых помещений упал до 0,6%, обновив исторический минимум, однако в течение ближайшего года ожидается резкое повышение показателя на 3,7 пункта. Прогноз на первый квартал 2021 года – 4,3%, 2022 года – 4,4%, 2023 года – 4,8%. По данным экономического прогноза НИИ NLI от 19 мая 2020 года, фактический уровень ВВП в апреле-июне значительно сократится, однако начиная с третьего квартала (июль-сентябрь) в экономике ожидается положительная динамика. Это сдержит рост показателя пустых площадей в следующем году, и начиная с первого квартала 2021 года он будет колебаться на уровне 4-4,5%. Это позволит локализовать воздействие кризиса на арендную плату в предстоящие 3 года. Ожидаемый средний уровень арендной платы – около 79 200 йен за квадратный метр.
Сохранение доли пустых помещений на уровне 4% позволит избежать удара по рыночной конъюнктуре, нанесённого 8%-м показателем во время мирового финансового кризиса. Во второй половине 2020 года влияние пандемии на экономику ослабнет, и со второго квартала 2021 года следует ожидать восстановления спроса на офисную недвижимость.
Площадь новых офисов – один из факторов, влияющих на баланс спроса и предложения. В нынешнем году этот показатель останется на высоком уровне - 759 000 м2, однако в 2021 и 2022 годах не превысит 330 000 м2. В 2023 году впервые с 2003 года ожидается резкое повышение до 990 000 м2. Судя по графику, баланс спроса и предложения стабилизируется в следующем году, а в 2023 году появление новых предложений не ограничится первым кварталом. Это может спровоцировать рост показателя пустых площадей и значительно снизить стоимость арендной платы.
Гибридный стиль работы
Удалённый формат займёт прочную позицию в качестве одного из стилей работы в посткоронавирусном обществе. Обратите внимание, что речь идёт лишь об «одном из стилей», и решение о степени его внедрения будет приниматься каждым предприятием. На выбор стиля работы повлияют такие факторы, как уровень ИТ-грамотности и корпоративная культура в широком смысле этого слова. ИТ-компании могут полностью перейти на работу на дому, а некоторые предприятия вернутся в режим работы до пандемии. Думаю, что большинство компаний будет формировать оптимальный для себя гибридный стиль работы, предусматривающий частичное сохранение удалённого формата.
Главное, чтобы опыт работы вне офиса сохранился в памяти всех сотрудников. Работа на дому сопровождалась определённым дискомфортом, однако люди наконец-то задумаются о смысле поездок в офис в переполненных электричках, а также командировок и визитов к партнёрам, на которые тратится немало времени.
Это никак не повлияет на значимость непосредственного общения. Многие наверняка уже ощутили неудобство и ограниченность такого неотъемлемого элемента удалённой работы, как онлайн-собрания. Однако развитие ИКТ (информационно-коммуникационных технологий) и постепенное привыкание пользователей помогут решить проблему существующего дискомфорта.
В средне- и долгосрочной перспективе произойдёт пересмотр ролей и функций офисных помещений. На данный момент содержание этих изменений остаётся неясным, однако не приходится сомневаться, что именно они приведут в движение спрос на офисную недвижимость в постковидном обществе.
Subscribe

  • Post a new comment

    Error

    default userpic

    Your IP address will be recorded 

    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 0 comments